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作者| 暴哥
來源| 暴財經（ID：icaijing123）
今天上海樓市迎來大消息！
7月4日，上海市宣佈的兩塊“隻租不售”（即使用用途隻有租賃選項）土地，今天正式成交！
據上觀新聞報道，今天下午14:00，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，采取“隻租不售”模式，項目建成後，將至少提供1897套租賃住房房源。這標志著上海新增租賃住房用地供應已全面啟動，上海積極推進購租並舉住房體系建設邁出堅實一步。
此次成交的兩幅地塊，一幅位於浦東新區張江南區，土地面積約6.5公頃，可建建築面積約13萬平方米，由上海張江(集團)有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米；一幅位於嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建築面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。此次競得兩幅地塊的，均為國有企業。
從成交的結果來看，真可謂，既在情理之中，又在意料之外！
情理之中的層面很好理解，由於此前這兩塊土地已經公告（7月4日）采取隻租不售的模式，所以成交之後，這兩塊土地主要用於租賃用途，這一點是無可非議的。
此前，讓大傢充滿疑問的是，究竟上海方面會如何操作“隻租不售”模式。如果完全按照市場層面操作，那麼房地產開發商很難隻通過租金收入，覆蓋成本，獲得利潤，現金流層面也會受到影響。
然而，今天的拍賣結果告訴我們，我們多慮瞭（起碼暴哥多慮瞭）。
根據上觀新聞的報道，我們不難發現，兩塊土地的最後拍賣的樓面價分別為：張江地塊方面，成交樓面單價為5569元/平方米；
嘉定地塊方面：成交樓面單價為5950元/平方米
可能有朋友會說是不是算錯瞭？難道少一個零？根據上觀新聞提供的數據（暴哥算瞭幾次）來看，最終的樓面價確實不到6000。
6000元的樓面價，最終開發商的成本是多少呢？
油煙處理機出租
從房價公式中我們可以粗略推算出來。
據房價公式：房價=土地成本（30%）+開發費用（10%）+建安成本（20%）台北靜電機出租+稅費（15%）+利潤（25%）。
上述公式是房地產開發商賣房時候的公式，現在隻租不售模式下，已經不適用瞭，尤其利潤層面被清除，稅費方面可能也會有優惠。
也就是說，新的隻租不售模式下，房屋成本應該是： 土地成本+開發費用+建安成本+稅費（具體會有減少，姑且算作10%）。
把樓面價6000代入新的房屋成本公式，那麼會得到成本大概是12000。
租金回報率多少？
目前，在嘉定地塊周邊，出租一套90平米的大概需要4100。
這麼計算，開發商通過房租收回成本隻需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。
這個收益率已經可以讓開發商活得很滋潤瞭。
然而，這麼算其實有一個問題，就是既然樓面價給的這麼低，那麼租金方面似乎也不應該按照市場行情來走。
而且，大傢可以看到，本次“隻租不售”拍得土地的都是國有企業。（具體參與本次土地競拍企業的名單，暴哥沒有查到）
據暴哥通過天眼查的信息：
本次獲得土地的兩傢公司，實際控制人分別是：
1、上海張台中靜電油煙機租賃江(集團)有限公司的實控人上海市浦東新區國有資產管理委員會
2、上海嘉定新城發展有限公司的實控人為上海市嘉定區國有資產管理委員會
從天眼查反饋到的信息很明確，兩傢獲得土地的公司均是上海市區級別的國資機構，也就是完全的國企屬性。
既然是國資旗下的企業獲得土地，那麼租金方面肯定也會有相應的回調。
另外，根據《張江科學城建設規劃》中的的內容以及嘉定此前方面給出的意見，上述兩個地塊主要目的都是為瞭吸引人才，留住人才。
那麼綜合上面的信息，不難得出最終的租金很可能低於市場一般租金水平的結論。
租賃模式下，樓市邏輯生變！
盡管近期住建部《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》的通知中，試點城市裡面沒有上海，但是從本次“隻租不售”的結果來看，上海其實也在積極的向住建部通知的精神靠攏。尤其是這一條：
鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一規范為住房租賃經營。公安部門要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統，實現對租客信息的有效對接。加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信托基金（REITs）。
上海率先執行“隻租不售”模式的兩塊土地均交給國有企業打理，或許意味著國有企業未來在租賃時代會發揮更加重要的作用。
從上海的情況做一個推演，想必未來在搭建租賃平臺，提供租賃房方面，國有屬性的企業也必將扮演頂梁柱的角色。
從這個層面來看，萬科又走在瞭所有房地產企業的前列。
不過，其實暴哥覺得，除瞭國有企業，民營企業其實並不是沒有機會的，采取參股、入股合作等多種方式，一樣可以在租賃時代大有可為。而且國有企業們也需要民企身上的活力，讓租賃市場更加活躍，更加有效率。正所謂，眾人拾柴火焰高！
還有一個問題，樓面價這麼低會不會對未來房價產生重大的影響？
應該說影響是有的，但並不是扭轉性或者實質性的影響。
暴哥覺得在看待租賃市場和購房市場的時候，未來既應該統籌來看，又應該有一定的區別。
統籌意味著，租賃和購房的最終目的都是為瞭解決住的問題；有一定的區別說的是，租賃市場從目前的定位來看可以說有獨立於購房市場的趨勢。
從價格體系來說，租房市場發達瞭，可以減輕購房市場的負擔，緩解主要熱點城市的購房壓力，利用好熱點城市中的存量房市場，起到間接降房價的作用。
而這個降房價的作用是中長期的，並不是一蹴而就的，如果能夠通過租賃市場的快速崛起，改變人們看待房子的觀念，那可能房價才會有更大的改觀。
最後暴哥想說，從這件事中，其實我們最應該看到的是，地方政府在解決“房子是用來住的，不是用來炒”的方面，所下的決心。尤其如果更多的像上海本次采用的隻租不售模式，土地財政方面，地方政府其實是放棄瞭很多可以獲得的收益的。
讓我們為上海市政府的魄力與決心鼓掌！希望後續會有更多更好的樓市政策出臺，已經宣佈的樓市新政也得到長期的貫徹！
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